자본환원율 – Cap Rate(캡레이트)란?
리츠 보고서나 상업용 오피스의 매각 뉴스를 보다 보면 ‘이 자산은 Cap Rate 5.4%로 취득하였다.’ ‘서울 프라임 오피스의 평균 Cap Rate은 4.2%다.’라는 식으로 Cap Rate라는 용어가 자주 등장합니다.
Cap Rate은 Capitalization rate의 줄임말로 우리말로는 자본환원율로 번역됩니다. Cap Rate은 부동산에 투자한 비용과 해당 부동산에서 벌어 들이는 돈을 비교한 수익성 지표입니다. 개별 기업의 시가총액과 기업의 순이익을 비교한 PER이나 EV/EBITDA와 같은 개념의 지표라고 할 수 있습니다.
 |
| 부동산 섹터별 Cap rate 변화를 보여주는 CBRE 보고서 (출처 : CBRE) |
부동산에서 발생하는 이익을 기준으로 자산 가치를 비교하는 지표이기 때문에 건설단계의 PF나 토지 담보대출에서는 활용할 수 없고 주로 오피스, 호텔, 물류창고 등 상업용 부동산의 가치평가에 사용됩니다. 수익환원법에 의한 부동산 감정평가 시에도 Cap rate를 통해 자산의 가치를 비교⠂측정하기도 합니다.
Cap Rate 공식
아래 식처럼 Cap Rate은 부동산에서 발행하는 순 영업이익을 현재 부동산의 가치로 나눈 값으로 구해집니다.
- Cap Rate = NOI (Net Operating Income) / Current Market Value of the Asset
1. NOI(순영업이익)
NOI는 세전 순영업이익을 의미합니다. 오피스 건물을 예로 들면 공실면적을 제외하고 연간 총 임대수익에서 각종 운영비용을 차감한 수익이 NOI입니다.
- NOI(Net Operating Income) = 총 운영수익 – 부동산에 발생하는 운영비용(Tax, Maintenance, Insurance)
운영수익에는 월 임대료와 보증금에서 발생하는 이자수익, 주차장 수익 등이 포함되고, 운영비용에는 건물 유지를 위한 각종 비용과 공과금, 보험료 등이 포함됩니다.
* 자산을 취득하기 위해 조달한 대출의 이자비용은 포함되지 않습니다.
2. Current Market Value of the Asset (부동산 가치)
Cap Rate 산식의 분모에 해당하는 부동산의 가치는 비교적 간단합니다. 가치와 가격은 다른 개념이지만 여기에서는 해당 부동산을 취득하는데 들어간 매입비용 또는 매입예상비용(감정평가금액 등)을 부동산의 가치로 보고 계산합니다.
Cap Rate 계산의 예
- 오피스 빌딩 매입가 : 100억원
- 연간 운영수익 : 46억원 (임대료 40억원, 보증금 수익환산 2억원, 주차료 등 부대수익 4억원)
- 연간 운영비용 : 6억원 (관리 및 유지보수 비용 5억원, 재산세 등 각종 세금 5천만원, 보험료 5천만원)
위 조건으로 건물을 매입했다면 NOI는 총 40억원 (= 운영수익 46억원 – 운영비용 6억원)이 됩니다. 이제 40억원을 매입가격 100억원으로 나눠주면 Cap rate 4%가 계산됩니다.
- 매입 Cap Rate : 4.0% (= NOI 40억원 / 매입가격 100억원)
만약 주변의 비슷한 조건의 오피스 빌딩들이 5% 수준의 Cap. Rate에 거래되고 있다면 위 거래는 상대적으로 비싸게 건물을 매입한 것이 됩니다.
하지만 만약 매입 시점에 이 건물의 50%가 일시적인 공실 상태였고, 5년 뒤 매각할 때는 공실을 다 해소하고 연간 임대료가 60억원으로 올라 있다고 가정해 보겠습니다. 그러면 매입 당시와 동일하게 Cap Rate 4%에 다시 건물을 매각할 경우 1,500억원을 받을 수 있습니다.
- 매각 기대금액 : 1,500억원 (= NOI 60억원 / Cap Rate 4.0%)
그리고 금리하락과 부동산 경기의 호조 등으로 시장의 평균 Cap Rate가 3.0% 수준으로 하락했다면 매각금액은 2,000억원으로 증가합니다.
- 매각 기대금액 : 2,000억원 (= NOI 60억원 / Cap Rate 3.0%)
Cap Rate의 의미와 한계
이처럼 Cap Rate는 투자한 금액 대비 얼마의 수익률을 얻을 수 있는 지를 가장 직관적으로 보여줍니다. 그리고 지역별, 시기별 Cap Rate의 변화를 통해 해당 부동산 시장의 기대수익률과 가격 변화를 한눈에 알 수 있습니다.
예를 들어 동일 지역의 Cap Rate이 계속 하락하고 있다면 부동산 매매 가격이 상승하고 있다고 추정할 수 있고, A지역보다 B지역의 Cap Rate이 더 높다면 A지역이 상대적으로 핵심 지역임을 알 수 있습니다.
서울의 3대 업무 지구인 CBD, YBD, GBD의 프라임급 오피스의 경우 주변 지역의 오피스 대비 절반 이하의 Cap Rate로 거래됩니다. 해당 지역의 낮은 공실 위험, 우량 임차인의 선호도, 토지가격 상승 기대 등이 가격에 반영되기 때문입니다.
- CBD : Central Business District (광화문, 을지로 등 도심권역)
- YBD : Yeouido Business District (여의도 업무권역)
- GBD : Gangnam Business District (테헤란로 중심 강남권역)
 |
서울 A등급 오피스 Cap. Rate – 국채10년 금리 추이 (출처 : JLL) |
하지만 Cap Rate만으로 정확한 부동산 수익률을 예상하거나 가격의 적정 여부를 판단할 순 없습니다.
먼저 Cap Rate에는 건물의 감가상각이나 컨디션 등이 고려되지 않습니다. 건물의 노후화로 인한 가치 하락과 향후 리모델링 비용 등을 Cap Rate에는 반영할 수 없습니다.
둘째, 투자구조에 의한 실제 수익률과 Cap Rate은 다를 수 있습니다. 실제 부동산 투자 수익에는 대출을 통한 레버리지 효과가 크게 발생하는데, Cap Rate은 건물 매입을 100% 자기자본으로 한다는 의미의 수익률만 보여줍니다.
셋째, 이론적으로 통일된 Cap Rate 계산 기준이 있지 않습니다. NOI 계산 시 임대보증금에 적용하는 이자율 기준과 부대 수익의 범위 등이 다를 수 있고, 건물의 매입가격에 각종 실사비용과 취득세 등의 비용을 포함할 지 여부도 명확하진 않습니다.
Cap Rate만으로 개별 자산의 수익성을 모두 알 수는 없지만, 자산의 기대 수익과 해당 부동산 시장의 흐름을 파악할 수 있는 가장 쉽고 널리 사용되는 지표임은 분명합니다.
만약 내가 서울 시내 오피스 건물을 하나 샀다면 공실을 채우고 임대료를 상승 시켜 NOI를 올린 다음, 오피스 시장의 Cap rate 수준이 하락하기를 바라면 됩니다.
⏩ (더 읽기) 리츠투자의 위기 | 리파이낸싱 리스크와 오피스 수요의 감소
※ 신뢰할 수 있는 자료를 이용하여 작성되지만 오류가 있을 수 있으며 투자결과 등 책임소재에 대한 증빙이 될 수 없습니다. 모든 자료의 저작권은 LoginMarket에 있으며, 허락 없이 복제 및 배포할 수 없습니다.