금리 인상이 장기화되면서 금융시스템의 취약성이 하나둘 나타나기 시작하고 이제 상업용 부동산이 금융시장의 새로운 뇌관으로 지목되고 있습니다. 최근 미국의 주요 증권사에서 나오는 위기의 신호들은 모두 상업용 부동산 이야기로 마무리됩니다.
SVB발 중소형 은행 리스크의 부동산 영향
상업용 부동산이 갑자기 금융 시장의 새로운 위험 요인이 된 이유는 SVB를 시작으로한 미국 내 중소형 은행들의 유동성 위기와 자산축소 움직임 때문입니다. 특별히 중소형 은행의 위기가 상업용 부동산에 가장 큰 위협이 되는 이유는 현재 미국 상업용 부동산 대출의 약 67%를 중소형 은행이 취급하고 있기 때문입니다.
” 금리상승 → 보유채권 평가손실 → 재무상태 악화 → 유동성 위기 → 뱅크런 → 파산 “
SVB뱅크가 밟아온 위 전철을 모든 중소형 은행들이 따라갈 가능성은 없지만 중소형 은행들의 대출 축소를 통한 유동성 확보 노력은 이미 현실화 되고 있습니다.
FED 역시 이제 부담스러워진 금리 인상 대신에 시중은행들이 대출 축소를 통해 시장 유동성을 줄여주기를 희망하고 있습니다. 그로 인해 주식과 부동산 시장이 어려워지는 건 용인하겠다는 입장입니다.
리파이낸싱 리스크와 담보가치 하락
이런 은행들의 대출 축소 움직임이 없더라도 금리 상승 만으로도 상업용 부동산은 이미 위험한 상황입니다.
기본적으로 오피스와 같은 상업용 부동산은 안전자산으로 취급되어 LTV 60~70% 수준까지 장기 고정금리로 대출을 조달할 수 있었습니다.
이제 금리가 상승한 시점에서 다시 대출을 만기연장(리파이낸싱)하게 되면 이자비용 증가와 수익성 하락이 불가피합니다.
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| 대표적인 미국 오피스 리츠 BXP 소유 100 Federal Street 자산 전경 |
LTV가 높은 경우 현 수준의 높은 대출금리로 리파이낸싱 된다면 경우에 따라선 임대 수익 보다 지급해야 할 대출이자가 많을 수도 있습니다. 앞서 말한 중소형 은행의 유동성 회수 움직임으로 리파이낸싱 자체가 어려워질 수도 있고 이로 인해 조달 금리는 더 올라가게 됩니다.
* 때마침 2023년은 상업용 모기지의 만기가 역대급으로 많은 해입니다.
다행히 기존 대출 만기가 아직 많이 남아있더라도 금리 상승은 매년 실시되는 감정평가 시 자산의 평가가격을 떨어뜨리는 역할을 하고, 이는 곧 LTV의 증가로 이어집니다.
만약 1,000억원으로 평가된 오피스를 매입하면서 LTV 60%의 조건으로 600억원을 대출 받았는데, 감정평가 시 높아진 금리를 반영한 자본환원률의 상승 등을 이유로 800억원으로 낮춰 평가한다면 LTV는 75%로 증가하게 됩니다.
- (기존) 대출 600억원 / 부동산가치 1,000억원 = LTV 60%
- (변경) 대출 600억원 / 부동산가치 800억원 = LTV 75%
Cash Trap 이벤트
이처럼 담보가치가 하락하게 되면 대출을 해 준 은행들은 대출의 안전성 유지를 위해 원금의 일부 회수 등 추가적인 채권 보전을 요구하게 됩니다.
은행은 대출 시 부동산의 최소 LTV 비율 유지나 이자지급을 위한 적정수준의 현금흐름 유지를 대출기간 중 이행조건하여 재무약정을 체결합니다.
실제로 최근 KB스타리츠가 담고 있는 영국 오피스 자산에서 평가금액 하락에 따른 LTV증가로 이런 Cash Trap 이벤트가 발생했습니다.
- Cash Trap : LTV하락 등 일정 상황 하에서 운용사(리츠)가 임대수익을 가져가지 못하고 유보해야 하는 조건
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| KB스타리츠 투자 ‘영국 삼성 유럽 HQ |
해당 이슈는 리츠가 가진 자체 예비비 자금의 추가 투입을 통해 대출 원금 일부를 상환하는 것으로 마무리 되었습니다. 다행히 해당 자산이 리츠에서 차지하는 비중이 크지 않고 아직 공실 증가나 임대료의 하락은 아직 발생하지 않은 것으로 밝히고 있습니다.
오피스 수요가 감소하는 새로운 미래?
금리 상승이 조기에 마무리되면 이런 상업용 부동산의 위기는 몇 몇 자산의 제한적인 수준에서 그칠 수 있습니다. 하지만 근본적인 문제는 지금 상업용 부동산의 가격 하락이 단순히 금리 상승만의 문제가 아니라 중장기적인 오피스 수요의 감소와 맞물려 발생하고 있다는 점입니다.
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| 샌프란시스코 공실률 30% 기사 (2023.3.28.) |
지난 2008년 금융위기 이후 지속되어온 미국 경제의 성장과 풍부한 유동성에 기반한 상업용 부동산 시장의 가격 상승이 코로나 이후 재택근무 확대 등에 의한 수요 감소와 함께 빠르게 조정 국면으로 진입하는 중입니다.
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| 미국 오피스 리츠 BXP(Boston Properties Inc.) 주가 | `23.3월 기준 배당수익률 7.7% |
중소형 은행 위기와 금리 상승에 의한 리파이낸싱 리스크, 그리고 무엇보다 대도시 오피스 수요에 대한 근본적 수요 감소가 우려되기 시작했습니다.
최근 주가 하락으로 배당 수익률이 과거보다 올라가 있는 상황이긴 하나 적어도 당분간 리츠, 특히 미국과 유럽의 오피스 리츠에 대한 투자는 신중해야 할 필요가 있습니다.
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