태영건설과 부동산PF의 우려
보통 건설사는 공사를 기한 내 완공하겠다는 책임준공 확약과 함께 경우에 따라서는 연대보증까지 제출하고 PF시공사로 참여합니다. 이러한 책임준공과 연대보증은 건설사의 우발부채로 인식됩니다.
만약 시공사가 기한 내 준공을 완료하지 못할 것이라고 판단되면 시행사와 자금을 빌려준 대주단이 협의하여 시공사를 교체하는 방법도 있지만, 이 경우 사업의 지연, 대출이자의 증가, 하청업체와의 대금결제 문제, 시공사 교체에 따른 법적 소송 등 수 많은 난관이 기다리고 있습니다.
따라서, 이번 태영건설의 경우처럼 건설사가 워크아웃에 들어가게 되면 태영건설이 시공사로 참여한 모든 PF사업장이 정상적인 사업진행을 우려할 수 밖에 없습니다. 당장 건설현장의 하청업체들부터 공사비를 제대로 받을 수 있을지 고민하기 시작할 것입니다.
부동산PF는 왜 위험할까?
대표적인 부동산PF 사업인 아파트를 예로 들어보면 이 곳에는 공사를 발주한 시행사, 공사를 진행하는 시공사와 하청업체들, 공사비를 대출해준 금융기관, 그리고 중도금을 납부하기 시작한 수분양자 등 수많은 이해관계자가 엮여 있습니다.
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| 부동산 PF의 일반적인 구조 (출처 : NICE신용평가, 인베스트조선) |
시행사, 시공사, 금융기관, 수분양자 등은 모두 아파트가 제대로 완공되어야만 EXIT이 가능한 이해 관계자들입니다. 여기서 제대로의 의미에는 처음 기대했던 아파트 시세가 유지되는 것도 포함됩니다.
시공사와 하청업체는 아파트가 완공되어야만 모든 공사비를 회수할 수 있고, 금융기관은 아파트가 제대로 분양되고 대부분의 분양대금이 회수되어야만 공사비 대출을 회수할 수 있습니다. 그리고 시행사는 마지막 단계에서 전체 분양대금에서 공사대금과 금융비용 등을 차감한 이익을 회수하게 됩니다.
- 시행사 : 개발사업을 진행하는 주체
- 시공사 : 공사를 책임지고 진행하는 건설사
- 하청업체 : 시공사로 부터 하청을 받아 공사를 수행하는 중소형 건설업체
- 금융기관(대주단) : PF사업성을 평가하여 공사비 등을 빌려주는 금융기관
- 수분양자 : 준공 이후 입주예정자로 공사기간 중 중도금을 사전 납부
만약 공사 도중 시행사가 사라진다면, 시공사가 워크아웃 등으로 더 이상 공사를 진행하기 어려워진다면, 그리고 아파트 시세하락으로 수분양자들이 더 이상 중도금을 납부하지 않고 분양을 포기한다면, 아파트는 제때 완공되지 못하고 금융기관으로부터 빌린 대출의 이자만 증가하게 됩니다.
사업장에 부실이 발생할 경우 보증기관(HUG)과 대주단이 사태의 해결에 나서고 개인인 수분양자의 피해는 최소화 시키지만 최악의 경우 아래와 같은 절차를 밟을 수 있습니다.
- 시공사 파산 → 공사중단 → 하청업체 유치권 행사 → 금융기관 연체 및 이자증가 → 건설 원가 증가 → 일반분양 가격 상승 → 분양 실패 → 공사재개 가능성 상실
결국 이 부동산PF에 참여한 모든 이해관계자가 피해를 보는 상황이 벌어지게 되고, 하나의 건설사 부실은 해당 건설사가 진행하는 다른 PF사업장까지 이어지고, 그 PF사업장에 참여한 다른 금융기관까지 연쇄적으로 영향을 끼치게 됩니다.
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| 시공사의 공사비 증액요구로 사업지연이 우려되는 진주아파트 현장 |
이러한 서로가 서로의 발목을 잡고있는 부동산PF의 취약성은 기본적으로 우리나라의 건설 개발업이 금융기관과 수분양자의 돈에 의존해서 공사를 진행하기 때문에 발생되는 문제입니다.
시행사가 전체 사업비의 5%도 부담하지 않고 나머지를 모두 대출과 분양대금에 의존해 사업을 진행하는 경우도 많습니다. 초기 사업비는 금융기관의 대출에 의존하고 공사 잔금과 대출원금 상환은 분양대금에 의존하는 식입니다.
만약 건설의 주체인 시행사가 100% 자기 돈으로 공사를 진행한다면 개발리스크는 매우 줄어들 수 밖에 없습니다.
현재 부동산PF는 시행사가 아주 적은 돈으로 사업의 주체가 되고 타인 자본에 의존해서 수익을 창출하는 구조입니다. 그래서 사업권만 확보할 수 있다면 매우 적은 리스크로 높은 수익을 얻을 수 있고 이는 결국 각종 부동산 사업에 특혜와 비리가 따라 붙는 근본적인 이유가 되기도 합니다.
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